Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Hoe kun je gebruik maken van de overwaarde van je eigen huis als deze nog niet verkocht is. Kun je dan een overbruggingshypotheek krijgen? In dit artikel lees je hoe je gebruik kunt maken van de overwaarde en welke spelregels er gelden. Het is ingewikkelder dan je denkt.

De spelregels van een overbruggingshypotheek

Soms ziet het rekensommetje voor de koop van een nieuwe woning er op een papier heel simpel uit. Ik zal een voorbeeld geven.

Erik heeft een huis dat hij kan verkopen voor rond de € 500.000. Daar zit een hypotheek op van € 350.000. Erik heeft dus een overwaarde van
€ 150.000.
Erik wil een nieuwbouwhuis kopen. De totale bouwkosten zijn € 600.000. Met de overwaarde van € 150.000 heeft hij dus een hypotheek van € 450.000 nodig. Op zijn inkomen kan hij dat lenen. Daarnaast heeft Erik € 25.000 spaargeld. Dus hij kan de notariskosten en advieskosten uit eigen zak betalen. Omdat het nieuwbouw is, hoeft hij geen overdrachtsbelasting te betalen. Op papier lijkt deze hypotheek dus mogelijk.

Nu de praktijk:
Erik moet zijn woning nog verkopen. Omdat de nieuwbouwwoning pas over 14 maanden klaar is, staat zijn huis nog niet in de verkoop. Omdat de verkoopwaarde nu nog bekend is, zal de bank voorzichtig zijn met het verstrekken van een overbruggingshypotheek. De bank rekent voor het bepalen van de overwaarde niet met een verwachte verkoopprijs van € 500.000 maar 90% van dat bedrag. Dus € 450.000. Daar gaat Erik zijn lopende hypotheek  van € 350.000 vanaf. De overbruggingshypotheek die Erik kan krijgen is dus geen € 150.000 maar € 100.000.

Eigen middelen voor dubbele woonlasten

Daarnaast heeft Erik gedurende de bouw van zijn huis 2 hypotheken. Die van zijn bestaande woning en die van zijn nieuwebouwwoning. De maandlasten van zijn nieuwbouwhypotheek zijn in het begin nog niet zo hoog. Maar iedere keer als het huis verder wordt afgebouwd en de aannemer betaald moet worden stijgt de maandlast daarvan. In de laatste paar maanden dat het huis bijna af is moet Erik dus beide maandlasten kunnen betalen. En dat kan niet op basis van zijn inkomen. Dus wil de ban k zien dat er voldoende spaargeld is om dat te kunnen. Laten we zeggen dat er € 15.000 nodig is voor de dubbele woonlasten.

Nu ontstaat er een probleem: want Erik komt al € 50.000 te kort aan overwaarde. Dat geld komt natuurlijk wel, maar pas als Erik zijn huis daadwerkelijk verkocht heeft bij de notaris maar dat is pas nadat zijn nieuwbouwhuis klaar is. En Erik moet ook € 15.000 spaargeld over hebben voor dubbele woonlasten. Dat geld moet gewoon voor het verkrijgen van de bindende hypotheekofferte aantoonbaar aanwezig zijn. Anders geeft de bank geen bindende offerte af!

Erik heeft een mooi bedrag aan spaargeld: €25.000. Daar gaat ongeveer € 3.000 vanaf voor notaris en advies. Hij kan dus maar € 22.000 aantonen. Terwijl hij € 50.000 plus € 15.000 is € 65.000 aan spaargeld aan moet tonen. Dat heeft hij niet en de bank zal deze hypotheek dus niet goedkeuren.

Er zijn oplossingen:
Gelukkig schakelt Erik een hypotheekadviseur van Moneywise in. Die zorgt voor een passende oplossing. De hypotheek wordt door Moneywise geoptimaliseerd. Erik kan nu een meer lenen. Tegelijkertijd zorgen we voor een extra bouwrentedepot waar de rente van de nieuwbouwwoning uit betaald wordt. Op die manier heeft Erik geen dubbele woonlasten voor de te betalen rente tijdens de bouw. Hij hoeft dus ook geen extra eigen geld nodig om aan te tonen voor dubbele woonlasten.
Erik begint nu met een hogere hypotheek dan hij in eerste instantie bedacht had. Maar zodra hij zijn eigen huis echt verkocht heeft, kan hij dat geld gebruiken om de nieuwe hypotheek te verlagen.
Op die manier heeft hij het probleem van eigen geld, overbruggingshypotheek en dubbele woonlasten opgelost.

Het is maar een voorbeeld, maar wel een voorbeeld zoals we het vaak tegenkomen. Klanten die op papier 'goed zijn voor hun geld' maar waarbij we door de regeltjes van banken nog wel eens hard moeten werken om de zaak rond te krijgen.
Maar dat is waar je een hypotheekadviseur van Moneywise voor inhuurt. We weten wat kan en wat niet kan, we zoeken naar goede oplossingen die passen in jouw situatie. en we weten bij welke banken we terecht kunnen voor dit soort gevallen. Banken hebben namelijk allemaal eigen spelregels, zo zijn er banken waar je meer kan lenen dan voor een overbruggingshypotheek maar er zijn ook banken die geen overbruggingshypotheek aanbieden als je huis nog niet is verkocht. We weten bij welke bank je meer en minder kan lenen en we weten hoe banken omgaan met het aantonen van dubbele woonlasten. al die zaken samen bepalen of een hypotheek soms wel of niet door kan gaan.