Hypotheek op basis van werkelijke lasten. Hoe zit dat?

Je bent op leeftijd en samen met je partner de trotse bezitter van een eigen huis. Het huis is eigenlijk te groot en je wilt verhuizen naar een goedkoper huis. Bijkomend voordeel is dat de maandlasten fors lager zijn. Maar wat blijkt? Je pensioeninkomen is niet voldoende om de nieuwe hypotheek af te kunnen sluiten. Terwijl je aanzienlijk goedkoper gaat wonen.  Op basis van de standaard hypotheekregels loop je vast. Maar gelukkig kom je in veel gevallen wel in aanmerking voor maatwerk en blijkt verhuizen toch mogelijk. We leggen het graag uit.

De maximale hypotheek op latere leeftijd
In dit artikel leggen we uit dat veel senioren meer kunnen lenen dan ze denken. Maar het uitgangspunt in dat artikel is dat er voldoende pensioeninkomen is. En dat is helaas niet altijd het geval. We komen bij Moneywise in de dagelijkse praktijk klanten tegen die weinig pensioeninkomen hebben. Bijvoorbeeld omdat ze vaak van baan veranderd zijn. Of lange tijd zelfstandig ondernemer zijn geweest. Op basis van het pensioeninkomen is de maximale hypotheek dan niet hoog genoeg.

Een voorbeeld van een situatie die we regelmatig tegenkomen:

Meneer en mevrouw Jansen hebben nu een woning met een aflossingsvrije hypotheek van
€ 500.000 tegen 3% rente. Er is nagenoeg geen overwaarde aanwezig. Hier betalen zij € 1.250,- per maand aan hypotheeklasten aan. Dit was altijd prima betaalbaar, maar inmiddels zijn meneer en mevrouw Jansen de AOW leeftijd gepasseerd. Ze zijn gestopt met hun bedrijf. Omdat ze jarenlang zelfstandig ondernemer zijn geweest hebben ze een laag pensioeninkomen.
De woning wordt te groot en de maandlasten van de hypotheek te hoog. Daarom hebben zij besloten de woning te verkopen. In dezelfde buurt worden 55+ appartementen opgeleverd en hier hebben zij wel interesse in. Het appartement kost € 290.000.
Het pensioeninkomen van meneer Jansen is € 22.000 en het pensioeninkomen van mevrouw Jansen is € 13.000. Met dit inkomen kunnen zij maximaal
€ 194.176 hypotheek krijgen. Dit is helaas niet voldoende om het nieuwe appartement aan te kopen. Meneer en mevrouw Jansen zitten dus eigenlijk ‘vast’ in hun dure woning en de koop van het senioren appartement kan niet doorgaan.

Meneer en mevrouw Jansen snappen er niets van Ze betalen nu ieder maand €1.250 aan hun hypotheek en voor de nieuwe goedkopere woning zouden ze iedere maand veel minder kwijt zijn. Zeker nu de hypotheekrente zo laag staat.

Hypotheek op basis van werkelijke lasten
Gelukkig komt de familie Jansen in gesprek met Marije, één van de hypotheekadviseurs van Moneywise. En Marije geeft aan dat ze wel het gewenste hypotheekbedrag kunnen lenen. Marije rekent de familie Jansen voor hoe hoog de hypotheek mag zijn op basis van de werkelijks lasten.

De standaard berekening voor het bepalen van de maximale hypotheek is  namelijk de zogenaamde annuïtaire toets. Er wordt dan uitgerekend welk deel van het inkomen beschikbaar is voor het betalen van woonlasten. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de hypotheek altijd geheel wordt afgelost. De maandlasten bestaan dus uit rente en aflossing. En in het voorbeeld van meneer en mevrouw Jansen mogen ze op basis van de annuïteitentoets maximaal € 651 per maand uitgeven aan woonlasten. En bij dat maandbedrag hoort een maximale hypotheek van € 194.176 (bij  een rente van 1,3% die 20 jaar vast staat).

Overgangsrecht: de helft van de hypotheek mag aflossingsvrij
Maar meneer en mevrouw Jansen hebben een eigen woning. En op basis daarvan hebben ze de mogelijkheid om 50% van hun nieuwe woning aflossingsvrij te mogen lenen. De voorwaarde is dat ze op 31-12-2012 een hypotheek hadden.

Hoe ziet het verhaal er van familie Jansen er uit als we de maximale hypotheken berekenen op basis van de werkelijke lasten:

De nieuwe woning kost € 290.000. Omdat zij een bestaande hypotheek hadden van € 500.000 op 31-12-2012 mogen ze op basis van het overgangsrecht de helft van de waarde van hun nieuwe huis nog steeds aflossingsvrij lenen. Ze kunnen dus een hypotheek sluiten die uit 2 delen bestaat:

Deel 1. Aflosvrij deel:       €  145.000. De maandlasten voor dit deel bedragen € 157 ( alleen rente).
Deel 2. Annuïteiten deel: € 145.000.  De maandlasten voor dit deel bedragen € 486 en bestaan uit rente € 157 en aflossing € 329.

De werkelijke maandlasten voor deze hypotheek bedragen € 643.
En zij mogen volgens de regels iedere maand € 651 van hun inkomen gebruiken voor woonlasten. De lening van € 290.000 is dus mogelijk. En de familie Jansen kan het gewenste appartement gewoon kopen.

De Senioren Verhuisregeling van NHG
Familie Jansen maakt gebruik van de verhuisregeling voor senioren van NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Tot een koopprijs van € 325.000 (€ 344.500 voor een energiezuinige woning) biedt deze regeling dus de mogelijkheid om te toetsen op werkelijke lasten. Een mooie regeling die voorkomt dat mensen 'gevangen' zitten in hun huis en niet meer kunnen verhuizen naar een woning met lagere maandlasten.

Dit zijn de voorwaarden waar je aan moet voldoen als je gebruik wilt maken van de werkelijk lastentoets van NHG.

• Je moet op dit moment al een koopwoning in bezit hebben, en je koopt een andere woning waar jezelf in gaat wonen.
• De nieuwe woning heeft dezelfde of lagere maandlasten.
• Je ontvangt nu AOW en/of pensioen of gaat binnen 10 jaar met pensioen.
• Je moet de rente van je nieuwe hypotheek minimaal 20 jaar vastzetten.
• Een rentevast periode van 10 jaar is toegestaan vanaf 85-jarige leeftijd, in geval van een financiering van maximaal 50% van de waarde van de woning, of wanneer de hypotheek binnen de gekozen rentevast periode volledig is afgelost.

 

Geldt dit ook voor huurders?
Nee, helaas kun je als huurder geen gebruik maken van de werkelijke lasten toets. Je maximale hypotheek wordt dan gebaseerd op de annuïtaire toets en dat betekent dat je minder kan lenen.  Ook al zouden de maandlasten voor een hypotheek lager zijn dan je huidige huurlasten.

Is de woning duurder dan de NHG grens van € 325.000 of € 344.500?
Wanneer een woning meer waard is dan € 325.000, dan is een hypotheek met NHG niet mogelijk. Er zijn gelukkig ook steeds meer mogelijkheden bij verschillende banken zonder NHG. Omdat er in dat geval geen algemene regels van NHG gelden, hebben een aantal banken hun eigen regels hierop losgelaten. De hypotheekexperts van Moneywise zijn hiervan op de hoogte en kunnen u hiermee helpen. Neem dus contact op en we gaan aan de slag om uit te rekenen wat u kunt lenen.