De familiehypotheek. Voor- en nadelen en tips uit de praktijk

We zien steeds vaker dat mensen een huis kopen en geld lenen bij familie. Vaak zijn het starters die een lening krijgen van de ouders. We noemen dit de familiehypotheek of familielening. Wat is een familiehypotheek en wat zijn de voor- en nadelen? In dit artikel leggen we je uit wat er allemaal komt kijken bij een familiehypotheek.

Wat is een familiehypotheek?

Het woord zegt het natuurlijk al, het is een hypotheek die je bij familie afsluit. In dit artikel gaan we even uit van de meest voorkomende situatie: een kind dat geld leent bij de ouders voor het kopen van een huis. Maar een familiehypotheek kan je eigenlijk met iedereen afsluiten, dus ook met een oom of tante. Eigenlijk is het gewoon een lening bij een andere partij dan een bank. Je zou ook geld kunnen lenen bij een vriend. Dan noemen we het geen familiehypotheek maar het komt wel op het zelfde neer. Het is gewoon een zakelijke overeenkomst waarbij de ene partij geld leent van een andere partij. En omdat het geld gebruikt wordt voor het kopen van een huis noemen we het een familiehypotheek.

Familiehypotheek is een zakelijke overeenkomst

Het is natuurlijk mooi dat je als familie elkaar kan helpen maar je moet het wel zakelijk benaderen. Je moet duidelijk afspraken maken en vastleggen. Dat voorkomt problemen met de fiscus en problemen binnen de familie. En hoe zorg je er nu voor dat je dit zo (fiscaal) gunstig mogelijk regelt? In dit artikel nemen je mee in de belangrijkste punten van de familiehypotheek.

Wat is het voordeel van de familiehypotheek?

Een familie hypotheek heeft een aantal voordelen. Ik zet de belangrijkste op een rijtje:

1.Het inkomen is niet van belang
Bij een bank kun je alleen een hypotheek afsluiten als je inkomen voldoende is. Voor veel starters op de woningmarkt is dat een probleem omdat ze onvoldoende  verdienen om een woning te kunnen kopen. Bij de familiehypotheek is dat niet van belang. Uiteraard moet het kind de lasten van de familiehypotheek wel kunnen dragen.

2.belastingvoordeel door schenkingen
Je kunt profiteren van extra belastingvoordeel bij de familiehypotheek door gebruik te maken van een hogere rente en de schenkingsvrijstelling.
Als de hypotheek wordt gebruikt voor aankoop van de eigen woning is de rente aftrekbaar als er daadwerkelijk wordt afgelost op de lening. Je moet dus een annuïteiten of lineaire hypotheek sluiten. Waar je bij een normale hypotheek op zoek bent naar de bank met de laagste rente, kan het bij de familiehypotheek interessant zijn om juist een hoge rente te betalen. Veel mensen maken slim gebruik van deze mogelijkheid.
Dit werkt als volgt:

Peter leent € 300.000 bij zijn ouders. In eerste instantie spreken ze een rente af van 1,5%.  Peter betaalt dus € 4.500 aan rente aan zijn ouders. Peter is blij met de lage rente die hij moet betalen en zijn ouders zijn blij met de € 4.500 rente die ze ontvangen want dat is meer dan op een spaarrekening.
Peter kan echter ook met zijn ouders afspreken dat hij 3,2% aan rente gaat betalen. Peter betaalt op jaarbasis dan  € 9.600 aan rente. Zijn ouders ontvangen nu € 9.600 en dat is € 5.100 meer dan bij een rente van 1,5%. Dit bedrag schenken ze ieder jaar terug aan Peter onder de jaarlijkse schenkingsvrijstelling.

Door het belastingvoordeel op de hogere rente ziet het plaatje er voor Peter er nu als volgt uit:



 

3. De kosten zijn lager bij een familiehypotheek.
Ondanks het feit dat we het een familiehypotheek noemen, ben je niet verplicht om naar de notaris te gaan voor het regelen van een familiehypotheek.  Dat scheelt dus notariskosten. Feitelijk is het dan ook geen hypotheek maar een onderhandse lening. En daarvoor kunnen de ouders een hogere rente vragen omdat ze officieel minder zekerheid hebben.
Je kunt er ook voor kiezen om wel naar de notaris te gaan. Het voordeel daarvan is dat er meer zekerheid is voor de geldvertrekker (de ouders). Ze hebben dan het recht van hypotheek en staan als eerste in de rij als de woning wordt verkocht om het geld terug te ontvangen.

Verder hoeft er bij de familiehypotheek geen taxatie plaats te vinden en betaal je geen advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek. Overigens is het wel verstandig om afsluitprovisie in rekening te brengen door de ouders. Het kind mag deze aftrekken als kosten en bij de ouders is het niet belast.

De nadelen van de familiehypotheek

Een familiehypotheek lijkt simpel te regelen maar er spelen een paar zaken waar je rekening mee moet houden

1. Belangen andere kinderen
Hou rekening met de belangen van de andere kinderen. Zijn er meer kinderen in een gezin en krijgt 1 kind de mogelijkheid van de familiehypotheek? Maak dan goede afspraken met alle kinderen hierover.

2. Administratie
Zorg voor een goede administratie van betaalde rente en gedane aflossingen. Vooral als het kind gebruik wil maken van de fiscale voordelen van rentaftrek, is het van belang dat dit tot op de komma klopt.

3. Geld voor lange tijd vastgezet
Ouders hebben het geld niet altijd op de plank liggen en gebruiken daarvoor soms hun overwaarde. Op zich is dat geen probleem maar het is wel belangrijk om rekening te houden met de wensen van de ouders als die op latere leeftijd zouden willen verhuizen en daarvoor de overwaarde willen gebruiken. Het is altijd mogelijk om de hypotheek over te sluiten naar een normale bank als het kind op enig moment voldoende inkomen daarvoor heeft.

4. Afhankelijk van fiscale spelregels
De familiehypotheek is, zeker als men gebruikt maakt van hoge rente in combinatie met jaarlijks schenken, sterk afhankelijk van de fiscale spelregels (bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek). En die spelregels veranderen regelmatig. Het is dus belangrijk om dat goed in de gaten te houden en de afspraken op tijd aan te passen als er iets verandert op dat vlak.

Familiehypotheek in combinatie met een gewone hypotheek

Het is mogelijk om een familiehypotheek af te sluiten naast een gewone hypotheek. Maar banken kijken hier anders naar dan dat de meeste mensen denken.
Stel dat Peter een huis wil kopen van € 300.000 en bij de bank slechts € 200.000 kan lenen op zijn inkomen. Gelukkig kunnen zijn ouders hem de aanvullende € 100.000 lenen. Op die manier kan Peter toch het huis van € 300.000 kopen. Helaas die vlieger gaat niet op. Volgens de regels van de bank kan Peter slechts € 200.000 lenen. Als hij €100.000 bij zijn ouders leent, zal de bank nog maar € 100.000 vertrekken. Toch zijn er een paar banken waarbij de hypotheekadviseurs van Moneywise een hypotheek kunnen regelen als er vastgelegd wordt dat de ouder een jaarlijkse schenking doen die groot genoeg is om de lasten van de familiehypotheek mee te betalen. Dan heeft Peter dus eigenlijk geen maandlasten voor dat deel en is de constructie ook haalbaar voor de bank.

Wat is een redelijke rente voor een familiehypotheek?

Er zijn al vele discussies gevoerd over de hoogte van de rente die gerekend moet worden voor een familiehypotheek. Is de rente te laag dan kan de fiscus dat zien als een schenking. Is de rente te hoog dan is de fiscus niet akkoord omdat er teveel belastingvoordeel wordt genoten.

Bij het bepalen van de rente is het belangrijk om te kijken naar het doel: is dat optimaal fiscaal voordeel met een schenkingsconstructie? Dan kies je  voor een hoge rente. Anders kies je voor een lage rente.
Over het algemeen is het verstandig om maximaal 25% af te wijken van de marktrente. Daarbij maakt het uit of de lening wel of niet wordt ingeschreven bij het kadaster. Wordt de lening niet ingeschreven dan is het geen echte hypotheek met zekerheid voor de geldvertrekkers (ouders). Dan kunnen ze ook een hogere rente rekenen. Wordt de hypotheek wel ingeschreven door een notaris in het kadaster dan hebben de ouders dus het hypotheekrecht en meer zekerheid. De rente moet dan lager zijn. Het is verstandig vooraf goedkeuring te vragen aan de fiscus voor de rente als men hierbij het randje opzoekt.