Wat is een overbruggingshypotheek?

Als je je huidige woning kan verkopen met winst, kun je die overwaarde goed gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis. Sterker nog dat is ook een voorwaarde van de fiscus. Gebruik je de overwaarde niet voor de aankoop van je nieuw huis, dan is de rente over dat deel van je hypotheek namelijk niet aftrekbaar.


Geen probleem, de meest mensen willen de overwaarde van hun huis ook gebruiken voor de aankoop van hun nieuwe woning. Dan is het bedrag dat je moet lenen als hypotheek namelijk lager. En een lagere hypotheek betekent lagere maandlasten. Maar hoe werkt dat nu in de praktijk, de overwaarde van je oude huis gebruiken voor je nieuwe huis?

Eerst kopen of eerst verkopen?

Alles is afhankelijk van de volgorde van de stappen die je neemt. Wanneer zit je bij de notaris voor welk huis te kopen of verkopen? Het gaat dus niet om het moment dat je rond bent met de koop of verkoop maar echt het officiële moment van passeren bij de notaris.

Eerst verkopen
Verkoop je eerst je oude woning en ontvang je bij verkoop de overwaarde op je bankrekening en koop je pas later je nieuwe huis dan is het geen probleem. Je hebt het geld op de rekening staan en kan het dus bij de aankoop van je nieuwe huis overmaken naar de notaris. Die zorgt ervoor dat de overwaarde samen met je nieuwe hypotheek gebruikt wordt om je nieuw huis te kopen.

VoorbeeldErik verkoopt zijn huidige huis en heeft € 50.000 overwaarde. De verkoop is op 1 juli en hij ontvangt een paar dagen later de overwaarde op zijn rekening. Hij koopt pas zijn nieuwe huis per 1 december. In de tussentijd huurt hij tijdelijk de woning van een vriend. Op 1 december maakt hij de €50.000 over van zijn spaarrekening naar de notaris. Samen met het bedrag dat hij leent bij de bank als hypotheek koopt hij zijn nieuwe huis.

Eerst kopen
Koop je eerst het nieuwe huis, dan heb je wel een overbruggingshypotheek nodig
De meeste mensen kiezen ervoor om eerst het nieuw huis te kopen en dan pas hun oude huis te verkopen. Anders moet je een tijdje ergens anders wonen. Omdat je oude huis nog niet is verkocht heb je op het moment dat je je nieuwe huis koopt, de overwaarde niet beschikbaar. Maar je hebt het wel nodig voor de aankoop van je nieuwe huis. Je hebt dus een overbruggingshypotheek nodig.

Hoe krijg je een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek regel je bij de bank waar je de hypotheek sluit voor je nieuwe woning. Die bank leent je dus de overwaarde op je oude huis alvast, zodat je het nieuwe huis kan kopen. Hierbij is een ding erg belangrijk. Is je oude huis al wel of niet verkocht? En nu wordt het even ingewikkeld, het gaat hier dus niet om het passeren van de woning maar in dit geval gaat het dus weer over een koopovereenkomst.

Is er een koopovereenkomst voor de huidige woning?

Dan is de overwaarde dus bekend. Er is een koopprijs afgesproken. Je weet dus precies wat de woning opbrengt en daar wordt de huidige hypotheek van afgetrokken. Wat je overhoudt is de overwaarde. en die kun je dus lenen bij de bank van je nieuwe hypotheek om je nieuwe huis alvast te kunnen kopen.

Voorbeeld
Erik heeft een nieuw huis gekocht voor € 250.000. Op 1 augustus zit hij bij de notaris en moet hij dit bedrag kunnen betalen bij de notaris. Hij sluit een nieuwe hypotheek van € 200.000. De restant van de koopsom en kosten wil hij betalen uit de overwaarde van zijn oude huis. Dat is inmiddels verkocht. De koopovereenkomst is getekend en de verkoopprijs is dus bekend. Maar de huidige woning gaat pas op 1 oktober echt verkocht worden bij de notaris. En dan komt de benodigde overwaarde vrij. Maar Erik heeft het al nodig op 1 augustus. Hij sluit daarom een overbruggingshypotheek bij de bank van zijn nieuwe woning. Hij kan het hele bedrag lenen omdat zijn huidige woning verkocht is. De bank vraagt een kopie op van de huidige hypotheek en rekent uit hoeveel overwaarde er op zijn huis zit. Dat is meer dan hij nodig heeft als overbrugging. De bank leent het geld dus uit zonder risico omdat ze weten dat ze het geld terugkrijgen op 1 oktober als dit huis verkocht wordt.

Staat de huidige woning nog te koop?

Is er nog geen koper gevonden voor de huidige woning? Dan is de uiteindelijke overwaarde dus nog niet bekend. Je weet immers niet wat de prijs gaat worden die een eventuele koper bereid is te betalen. Dat geeft de bank die de overbruggingshypotheek moet verstrekken dus veel minder zekerheid, Het huis is nog niet verkocht, men weet niet hoe lang dat nog duurt en men weet ook niet of de gewenste prijs betaald wordt en er is dus voldoende overwaarde overblijft. Daarom houden banken hier rekening mee en zullen ze minder overbruggingshypotheek verstrekken op een woning die nog te koop staat.
Iedere bank heeft eigen voorwaarden hiervoor. De meeste banken willen een verklaring van een verkopend makelaar waarin staat wat de verwachte verkoopprijs is. De bank rekent dan met een lager bedrag omdat het niet zeker is voor welke prijs het huis uiteindelijk verkocht gaat worden.

Voorbeeld
Erik heeft zijn huidige huis te koop staan. De vraagprijs is € 250.000. Er zit nog een hypotheek op van € 200.000. Als het huis verkocht wordt voor de vraagprijs heeft hij een overwaarde van €50.000. Dat geld heeft hij nodig voor zijn nieuwe huis. Binnenkort moet hij naar de notaris om dat nieuwe huis te kopen. Maar het geld dat hij als overwaarde denkt te krijgen is nog niet beschikbaar, het huis is immers nog niet verkocht. Hij kan bij de bank waar hij een hypotheek sluit voor zijn nieuwe huis een overbruggingshypotheek krijgen. Maar niet voor het volledige bedrag van €50.000. De bank weet namelijk niet zeker dat Erik de gehoopte € 50.000 gaat ontvangen als overwaarde. Daarom is de bank bereid hem een overbrugging van €40.000 te geven.