De meeste regels over hypotheekrenteaftrek en aftrekbare kosten zijn geschreven voor de standaard situatie: een (gezamenlijke) aankoop van een eigen woning waarin je zelf woont. Maar in de praktijk ontstaan er situaties die hiervan afwijken — en die hebben vaak fiscale gevolgen.
In dit artikel bespreken we enkele bijzondere situaties waarin je te maken krijgt met afwijkende belastingregels rondom je hypotheek.
1. Tijdelijke verhuur van je woning
Verhuur je je woning tijdelijk — bijvoorbeeld omdat je een tijdje in het buitenland verblijft of nog niet direct je nieuwe huis kunt betrekken — dan verliest je woning tijdelijk de status van ‘eigen woning’. Gevolg: je hypotheek valt (tijdelijk) in box 3 en je mag de hypotheekrente gedurende die periode niet aftrekken.
Let op: zodra je zelf weer in de woning woont en deze opnieuw je hoofdverblijf is, verschuift de woning terug naar box 1 en is de rente weer aftrekbaar.
2. Verkoop woning, nog niet verkocht
Verkoop je je woning maar heb je deze nog niet daadwerkelijk overgedragen? Dan mag je onder de zogeheten **driejaarstermijn** de hypotheekrente nog maximaal drie jaar blijven aftrekken, op voorwaarde dat:
- De woning leeg staat
- De woning daadwerkelijk te koop staat
- De woning je hoofdverblijf is geweest tot het moment van leegstand
Na die drie jaar vervalt het recht op renteaftrek en verhuist de woning naar box 3.
3. Langdurige leegstand of dubbele hypotheek
Koop je een nieuwe woning maar is de oude nog niet verkocht? Dan betaal je tijdelijk dubbele lasten. Onder voorwaarden mag je dan voor beide woningen rente aftrekken — ook dit valt onder de driejaarstermijn.
Deze regeling geldt ook als je de nieuwe woning al wel hebt gekocht, maar daar nog niet woont (bijvoorbeeld omdat deze nog verbouwd wordt). De nieuwe woning wordt dan gezien als 'aangekocht hoofdverblijf in aanbouw'.
4. Overlijden van een partner
Als je partner overlijdt en jullie hadden samen een hypotheek, dan erf je doorgaans het aandeel van de ander in de woning én in de hypotheekschuld. De renteaftrek blijft in veel gevallen gewoon doorgaan, mits jij in de woning blijft wonen.
Let op bij overname of omzetting van de hypotheek. Als je bijvoorbeeld de lening op jouw naam laat zetten en het gaat om een hypotheek van vóór 2013, dan kan de **oude renteaftrekregeling vervallen**, tenzij je gebruikmaakt van het overgangsrecht. Laat je hierbij goed adviseren.
5. Scheiden of uit elkaar gaan
Bij een scheiding verandert de fiscale behandeling van je hypotheek, vooral als één van beiden in de woning blijft wonen of de ander wordt uitgekocht. Ook kan de renteaftrek ongelijk verdeeld worden tussen beide partners, afhankelijk van de eigendomsverhouding en wie de rente betaalt.
Omdat dit onderwerp complex is en veel variaties kent, hebben we er een aparte pagina over geschreven:
Bekijk: hypotheek en belasting bij scheiden
6. Emigratie of tijdelijk wonen in het buitenland
Verlaat je Nederland en neem je geen fiscale woonplaats meer in Nederland aan? Dan verhuist je woning naar box 3 en vervalt je recht op renteaftrek. Dit geldt ook als je de woning aanhoudt, bijvoorbeeld met de bedoeling om later terug te keren.
Er zijn enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld bij uitzending door een Nederlandse werkgever, maar deze zijn beperkt. Informeer altijd vooraf.
Conclusie
In bijzondere situaties zoals verhuur, leegstand, overlijden of emigratie gelden afwijkende fiscale regels voor je hypotheek. Deze kunnen invloed hebben op je recht op renteaftrek en de fiscale behandeling van je woning.
Wil je zeker weten wat in jouw situatie wel of niet aftrekbaar is? De adviseurs van Moneywise helpen je graag verder — zodat je niet achteraf voor fiscale verrassingen komt te staan.